Maximiser son apport personnel, optimiser la gestion de ses comptes ou mettre les banques en concurrence, tous les conseils pour augmenter les chances d'avoir un emprunt. Vous réfléchissez à devenir propriétaire. Dans un marché du crédit tendu par un manque de liquidités dû à la crise financière, il convient de respecter quelques grandes lignes pour maximiser ses chances d'obtenir un bon prêt.  Apport personnel Aujourd'hui, les banques exigent au minimum 10 à 15% d'apport personnel par rapport au prix d'acquisition du bien, hors assurance et frais de notaire. L'existence de ce matelas d'épargne prouve à la banque votre capacité à mettre de l'argent de côté. Votre dossier sera d'autant mieux reçu si vous arrivez à un taux d'apport situé entre 20 et 35%.  Bien gérer son compte bancaire Les banquiers accordent beaucoup d'importance au fonctionnement quotidien du compte bancaire. Vos trois derniers relevés de compte permettent à la banque de se faire une idée précise de la manière dont vous gérez vos finances. Pour être irréprochable, mieux vaut éviter d'être à découvert ou de se voir refuser un chèque dans les trois mois précédents la demande de crédit. «Lors de l'examen d'un dossier, ce genre d'éléments inquièteront le banquier», affirme Geoffroy Bragadir du courtier en prêt immobilier, Empruntis.com.  Surveiller ses dettes Le ratio des 33% d'endettement par rapport au revenu net annuel est aujourd'hui strictement appliqué par les établissements financiers. Ainsi, un foyer disposant d'un revenu mensuel de 3500 euros ne pourra pas dépasser des mensualités de 1150 euros, assurance comprise. Cela correspond à un prêt sur 20 ans de 168 000 euros hors assurance au taux de 5,4%. Pour réussir à obtenir un financement, il faut rester dans la limite de ce ratio d'endettement. Par ailleurs, la banque examinera également le montant des dettes actuelles. «Les banques n'aiment pas que vous ayez d'autres engagements tels que des crédits revolving ou à la consommation», résume Christophe Crémer, président du courtier Meilleurtaux.com. Dans ces conditions, il vaut mieux attendre de solder ce genre de crédits avant de solliciter une banque pour un emprunt immobilier si vous craigniez d'être un peu juste.  Mettre les banques en concurrence Pour obtenir le crédit le moins cher, il faut mettre les banques en concurrence. Pour les particuliers disposant du temps nécessaire, il est tout à fait possible de le faire seul. Il faut alors prendre plusieurs rendez-vous auprès d'institutions financières et négocier pied à pied tous les éléments du crédit : le taux, le montant de l'assurance invalidité-décès, les frais de dossier et les indemnités de remboursements anticipé (IRA). Pour ceux qui n'aurait pas le temps, cette mission peut être confiée à un courtier en prêts immobiliers. Il va soumettre à plusieurs banques une demande de prêt et proposer à son client les meilleures offres. «Passer par cet intermédiaire permet parfois de trouver de meilleures conditions de crédit qu'en négociant seul», assure Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en prêts immobiliers, Cafpi. En plus, il vous conseille sur les autres prêts possibles : 1% logement, prêt à taux zéro, prêt à l'accession à la propriété, etc.  Préparer un projet pertinent Dans un marché immobilier grippé, le type de bien acquis pèse également dans la décision d'un banquier. Un établissement préfèrera financer l'achat d'un appartement en centre-ville d'une grande agglomération qu'une vieille maison isolée à rénover. En cas de difficultés de remboursement, le premier sera plus facilement vendable pour rembourser l'emprunt que le second. (Jean-Christophe MARMARA / Le Figaro)

La mise en place d'une nouvelle loi de défiscalisation, la loi Scellier, vient bouleverser les stratégies d'investissements locatifs en ce début d'année. En effet, désormais chaque contribuable qui souhaite investir dans l'immobilier locatif neuf aura le choix entre deux types d'avantages fiscaux : soit une réduction d'impôt via le dispositif de la loi Scellier soit l'amortissement de leur bien avec la loi de Robien (ou Borloo). L'amortissement du bien signifiant une diminution du revenu imposable. La nouveauté qu'instaure le dispositif Scellier, consiste en une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement pour tout achat réalisé en 2009 et 2010 (Pour les investissement réalisé en 2011 et 2012, le taux de réduction passera à 20%). Pour l'ANIL (Agence Nationale d'Information sur le Logement), « cette économie d'impôt rétablit l'équité entre les investisseurs, puisque l'avantage fiscal est indépendant de leur revenu ». Autrement dit, la loi Scellier permet quelque soit son niveau de revenu et sa TMI (Tranche Marginale d'Imposition) d'investir dans l'immobilier locatif et de défiscaliser à hauteur de son imposition. Quelque soit sa TMI l'investisseur aura en quelque sorte une défiscalisation sur mesure. De l'autre coté avec la loi de Robien (ou Borloo), c'est le système de l'amortissement du prix qui permet d'amortir son bien locatif en diminuant son revenu imposable et donc par voie de conséquence son imposition qui est en vigueur. Toujours d'après l'ANIL, « selon le taux marginal d'imposition de l'investisseur, l'incidence fiscale de l'amortissement correspond à une économie d'impôt comprise entre 7% et 20% de ce même montant ». En résumé, avec la loi de Robien, en fonction de votre TMI (14%, 30%,...) l'impact fiscal ne sera pas du tout le même. On peut même dire que l'impact est insignifiant pour les contribuables imposés dans la tranche à 14%. La loi de Robien n'étant au final intéressante que pour les contribuables imposés dans les tranches les plus hautes de 30% et 40%. En général un contribuable payant moins de 3000 euros d'impôts par an, n'a aucun intérêt à se lancer dans un investissement immobilier en loi de Robien. Alors loi Scellier ou loi Robien ? Tout d'abord quelque soit le type d'investissement immobilier, il ne faut pas oublier que la « carotte » fiscale n'est que le « + » de l'investissement. L'emplacement et le marché locatif sont les deux impératifs à prendre en compte avant de se lancer dans un achat immobilier. Au final le choix entre la loi Scellier et la loi Robien est presque simple (Voir comparatif loi Scellier / loi Robien). Pour les contribuables imposés dans le TMI de 14% et 30%, le choix de la loi Scellier s'impose. Ces TMI ne permettant pas d'optimiser le mécanisme de la loi Robien. Pour la tranche à 40%, des calculs sont à faire. En effet dans ce cas, c'est surtout le montant d'investissement qui orientera le choix final. Cependant il faut reconnaitre que dans la grande majorité des situations, la loi Scellier permettra de défiscaliser, soit de manière plus importante, soit en rapport avec son montant d'impôt annuel. Loi Scellier ou loi Robien : exemple chiffré Pour un investisseur (célibataire) ayant une TMI de 30% et réalisant un investissement de 150 000 euros, l'économie d'impôt grâce à la loi de Robien serait d'environ 18 000 euros sur 9 ans. Avec la loi Scellier le même investissement générerait 37 500 euros de réduction d'impôt...Soit 2000 euros par an en loi Robien contre 4150 euros par an avec les avantages fiscaux de la loi Scellier. Un différentiel non négligeable qui devrait faire basculer de nombreux contribuables de la loi Robien vers la loi Scellier. Avec ce nouveau dispositif de la loi Scellier, il y a fort à penser que la disparition de la loi Robien n'en sera que plus rapide, elle est de toute façon déjà programmée pour fin 2009.src diagnostic-expertise 

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