Monsieur Toto vient d’acquérir un appartement qu’il destine à la location.

Au lieu de faire son achat dans un immeuble neuf, il a préféré choisir un appartement à rénover.

Pour un achat de 60.680 €, il est supposé avoir 99.092 € de travaux.

La location lui procurera un revenu annuel de 12.806 € sur lequel il pourra imputer les dépenses de rénovation. Compte tenu de l’importance des travaux, il fera en sorte de répartir la dépense sur deux années civiles afin de pouvoir déduire directement de son revenu global deux fois 10.700 €.

Le solde du déficit compensera ses revenus fonciers futurs.

Au taux maximal d’imposition, c’est une économie d’impôt de l’ordre de 53.357 €, qui sera réalisée. Un achat de 160.071 €, dans un immeuble déjà rénové ne lui aurait procuré aucune charge déductibles.

Attention toutefois lors de la revente du bien la plus-value sera calculée par rapport à un prix d’achat de 60.980 €, les travaux, ayant été déduits au titre des revenus fonciers, ne pouvant plus être pris en compte.

Seul l’abattement de 5% par année de détention à partir de la troisième année atténuera la plus-value imposable.

Si l’investisseur envisage une revente avant 22 ans, il peut avoir intérêt à loger cette opération dans une SCI dont le capital sera équivalent à la totalité de l’investissement soit 160.071 €, le capital libéré progressivement où dès la constitution, avec emprunt personnel pour souscrire. A terme, il pourra céder les parts de la SCI et on retiendra ainsi pour le calcul de la plus-value une valeur d’origine de 160.071 € au lieu de 60.980 € en cas d’investissement direct.